# Kalkulator KPR

> Simulasi KPR dan cicilan rumah per bulan dengan bunga fixed lalu floating, termasuk penawaran resmi KPR BCA dan Mandiri: DP, total bunga, dan penghasilan minimal.

URL: https://williamjakfar.com/kalkulator-kpr

[Tools](https://williamjakfar.com/tools) / Gratis

Web ini tidak menyimpan data apapun dan semua data hanya disimpan di browser Anda.

## Cara menghitung cicilan KPR

Hampir semua KPR di Indonesia memakai bunga efektif (anuitas): cicilan per bulan sama, tetapi porsi bunganya besar di awal dan makin kecil seiring sisa pinjaman turun.

Rumusnya: cicilan = pinjaman × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), dengan r bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12) dan n jumlah bulan.

Bunga fixed yang rendah biasanya hanya berlaku 1 sampai 5 tahun pertama. Setelah itu bunga berubah menjadi floating, dan cicilan dihitung ulang dari sisa pinjaman. Inilah kenapa cicilan sering naik tajam di tahun keempat atau keenam. Kalkulator ini menghitung kedua masa itu, jadi masukkan perkiraan bunga floating yang realistis supaya tidak kaget.

## Contoh simulasi KPR

Rumah Rp 800.000.000 dengan DP 20% (Rp 160.000.000), pinjaman Rp 640.000.000 selama 15 tahun, bunga fixed 3% selama 3 tahun lalu floating 11%:

- Cicilan masa fixed: Rp 4.419.722 per bulan.
- Cicilan masa floating: Rp 6.692.988 per bulan.
- Total bunga sampai lunas: Rp 482.900.279.
- Penghasilan minimal: sekitar Rp 22.309.960 per bulan, karena bank biasanya membatasi cicilan sekitar sepertiga penghasilan.

Tenor yang lebih panjang membuat cicilan lebih ringan, tetapi total bunganya membengkak:

| Tenor | Cicilan fixed | Cicilan floating | Total bunga |
| --- | --- | --- | --- |
| 10 tahun | Rp 6.179.888 | Rp 8.008.199 | Rp 255.164.654 |
| 15 tahun | Rp 4.419.722 | Rp 6.692.988 | Rp 482.900.279 |
| 20 tahun | Rp 3.549.425 | Rp 6.150.435 | Rp 742.467.990 |
| 25 tahun | Rp 3.034.952 | Rp 5.902.493 | Rp 1.027.516.562 |

## Simulasi KPR BCA dan Mandiri

Bunga di bawah ini dari tabel resmi masing-masing bank, dicek 9 November 2026 dan berlaku sampai 30 November 2026. Simulasinya untuk rumah Rp 800.000.000, DP 20%, tenor 15 tahun. Klik nama penawaran untuk membukanya di kalkulator di atas.

### Simulasi KPR BCA

| Penawaran | Bunga fixed | Cicilan fixed | Cicilan floating | Total bunga |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| [Promo fixed 3 tahun](https://williamjakfar.com/kalkulator-kpr?bank=bca-promo-3) | 2,75% (tenor min. 10 th) | Rp 4.343.178 | Rp 6.671.204 | Rp 477.007.794 |
| [Promo fixed 5 tahun](https://williamjakfar.com/kalkulator-kpr?bank=bca-promo-5) | 3,81% (tenor min. 12 th) | Rp 4.673.297 | Rp 6.415.360 | Rp 410.241.086 |
| [Reguler fixed 3 tahun](https://williamjakfar.com/kalkulator-kpr?bank=bca-reguler-3) | 8% | Rp 6.116.173 | Rp 7.082.953 | Rp 600.127.533 |

Bunga floating KPR BCA setelah masa fixed 11% (ditinjau setiap 6 bulan). Sumber: [tabel suku bunga KPR BCA](https://rumahsaya.bca.co.id/id/info-kpr/Sukubunga-kpr).

### Simulasi KPR Mandiri

| Penawaran | Bunga fixed | Cicilan fixed | Cicilan floating | Total bunga |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| [Gold fixed 3 tahun](https://williamjakfar.com/kalkulator-kpr?bank=mandiri-gold-3) | 2,76% (tenor min. 15 th) | Rp 4.346.225 | Rp 6.672.079 | Rp 477.243.509 |
| [Gold fixed 5 tahun](https://williamjakfar.com/kalkulator-kpr?bank=mandiri-gold-5) | 3,5% (tenor min. 15 th) | Rp 4.575.248 | Rp 6.373.413 | Rp 399.324.489 |
| [Silver fixed 3 tahun](https://williamjakfar.com/kalkulator-kpr?bank=mandiri-silver-3) | 4,7% (tenor min. 10 th) | Rp 4.961.628 | Rp 6.835.461 | Rp 522.924.999 |

Mandiri tidak mencantumkan bunga floating di tabelnya, jadi simulasi ini memakai 11%. Tanyakan angka pastinya ke bank. Sumber: [tabel suku bunga KPR Mandiri](https://www.bankmandiri.co.id/kpr-bunga-spesial).

Bunga promo rendah selalu disertai tenor minimal, dan sering hanya untuk rumah dari developer rekanan. Yang menentukan berat-ringannya KPR adalah cicilan **setelah** masa fixed, jadi bandingkan kolom cicilan floating, bukan hanya bunga promonya.

### Simulasi KPR BTN, BSI, dan BRI

BTN, BSI, dan BRI tidak menampilkan tabel bunga KPR di situs resminya, dan angka yang beredar di internet sering berbeda-beda. Minta penawaran tertulis dari bank (bunga fixed, lama fixed, tenor minimal, dan perkiraan floating), lalu masukkan angkanya ke kalkulator di atas. Untuk KPR syariah seperti BSI Griya, isi margin sebagai bunga fixed.

## Tips sebelum mengambil KPR

- Hitung kemampuan bayar dari cicilan masa **floating**, bukan masa fixed.
- DP lebih besar mengurangi pokok, cicilan, dan total bunga sekaligus.
- Siapkan juga biaya di luar DP seperti BPHTB, notaris, dan provisi. Hitung dengan [kalkulator biaya beli rumah](https://williamjakfar.com/kalkulator-biaya-beli-rumah).

## Pertanyaan yang sering ditanyakan

### Kenapa cicilan KPR naik setelah masa fixed?

Bunga floating biasanya jauh di atas bunga promo fixed. Cicilan dihitung ulang dari sisa pinjaman dengan bunga baru untuk sisa tenor, jadi cicilannya naik.

### Apakah KPR bisa dilunasi lebih cepat?

Bisa, biasanya dengan penalti selama masa fixed. Lihat berapa bunga yang dihemat dengan [kalkulator pelunasan KPR](https://williamjakfar.com/kalkulator-pelunasan-kpr).

### Lebih baik beli dengan KPR atau sewa?

Tergantung harga sewa, bunga KPR, dan return investasi Anda. Bandingkan dengan [kalkulator beli vs sewa rumah](https://williamjakfar.com/kalkulator-beli-vs-sewa-rumah).